2022年实力交付1281万方 解码金科背后的硬核交付体系******
走过2022,进入2023。纾困一年,“三支箭”密集落地后,地产迎来关键性转折点,叠加疫情全面放开后经济恢复的大背景,市场对于2023年房地产走向预期普遍向好。
辞旧迎新之际,房地产“保交付”大年也迎来年终检验。往年业内诸多年终榜单多集中于销售规模,今年却更改为交付成果,背后寓意不言而喻。
房企实力的比拼成为了交付比拼,交付的重要性被提到了前所未有的高度。
比如,金科就将“保交楼”列为“头号工程”,甚至以“保交楼”作为经营原则,通过差异化铺排复工方案、建立复工复产监控机制、实行专款专用等措施千方百计保交付。
新年假期刚过,金科全年交付成果也随之出炉:2022年1-12月全口径共计交付项目149个、交付批次252个、交付体量1281万平方米,仅住宅交付总套数82618户。其中,提前交付项目51个。
金科项目实拍图定调“保交楼后,金科曾迅速召开过一场专题会议,彼时金科创始人、总策划师黄红云,董事长周达、总裁杨程钧全部出席,整场会议没有多余议题,只围绕“保交楼”展开,定调要克服一切困难,坚决打好“保交楼、稳民生”攻坚战。
如今来看,这场攻坚战成果显著,甚至提前交付51个项目。更为重要的是,这些数据体现的不仅是量的交付,更是有品质的交付,是交付力、产品力和服务力的综合成果,这与金科“既保交付、又保品质”的交付体系密不可分。
2022年,金科、万科、龙湖、绿城、远洋和美的置业等房企,在内部搭建“交付体系”,从产品、工程和服务三个板块构建全周期交付体系,总结归纳出一整套工程品质标准体系,成为“交付时代”的典型房企。
但各家体系的环节各有偏重性,金科的特点是“保交付上能打硬仗,品质方面严谨到苛刻。”
拧成了一股绳:组建攻坚作战队
打硬仗主要体现在其强有力的作战队伍,以及缜密的作战体系。
据了解,金科成立了从上至下的“保交楼工作组”,总部层面以总裁为组长,联席总裁、副总裁为执行组长,运营、财务、风控、法务、成本、工程、客服等中心部门负责人为组员,全面统筹保交楼工作。
各大区域公司也相继成立属地化“保交楼工作小组”,重点研究和解决符合本区域、本城市各项目的相关重点问题和关键路径,对交付有风险的项目实行“一盘一策”;如今,这一机制已延伸至项目层面。
“保交楼各级小组每周都要召开例会,梳理保交楼工作堵点,然后各区域公司上报需要紧急解决的事项,集团会采取‘绿灯’方式,随时组织专题会予以解决。”一位金科高管介绍。
“现在上下统一,已经拧成了一股绳。”该人士表示,管理层前所未有的重视,创始人黄红云对内多次强调保交楼是企业生存根本,董事长周达更是将保交楼作为当前经营管理工作的首要任务,总裁杨程钧层层压实目标。
为了力保前端生产,金科建立了一套从工程进度、资金监管到施工质量保障的保交付机制,包括建立复工复产周报机制,强化交付风险预控,统一并绑定运营计划、资金计划,以及加强工地远程视频监控系统运用等。
这套机制落地到区域层面,更为厚实。如,金科豫鲁区域不仅推出特色化工地开放日,从工法工序、交付标准、精细化工程及高品质施工等几个层面透明化展示工程品质与进度;并且坚持高频次工程直播,弥补因疫情影响工地开放日落地难的缺陷,年度直播近百场;大本营重庆区域也推出线上工程进度播报、线下多频次工地开放日的组合拳全面展示施工进度;川云区域一年内开展“预鉴·新蓝图工地开放日”线上线下参观活动高达30余场,让业主真正“近距离”看到生产建造的每个过程。
金科项目施工现场连续接“箭”:融资“活水”涌入
面对保交楼的重任,金科还设置了激励考核,鼓励各区域公司积极寻求各方支持,将政府保交楼政策的支持、纾困资金的引入与区域公司下半年目标责任书、月度经营考核挂钩,设置了300-500万的专项激励。
据悉,金科华北区域已获得政府纾困资金支持,为沈阳三个项目解决了资金困境,是沈阳首批获得政府纾困资金的项目;两广区域也取得实质性进展,南宁轨道地产并购世茂金科·博翠江山二期,成为广西首创国企入资助力民企保交付案例;川云区域“金科·集美公馆”被纳入首批德阳市政府“保交楼”项目,获批近亿元贷款。
根据金科此前公布的三季报数据,截至2022年9月末,金科已累计获批国家及地方政府专项借款资金额度约12亿元,其中近6亿元可用资金已拨付至项目公司,一定程度上缓解了项目层面的短期资金流动性压力。
更为关键的是,自地产稳融资“三支箭”密集落地以来,融资“活水”不断涌向金科。其不仅展开了“第三支箭”股权融资行动,还接连获得多家银行授信支持,与光大银行重庆分行、建设银行广西壮族自治区分行、建设银行山东省分行签订战略合作协议。
12月29日临近新年,金科又与中原银行签订战略合作协议,获得中原银行50亿元综合融资服务。
正是这样一支攻坚队伍,对内对自己层层加码,对外积极寻求支持,使得金科在大考之年完成交付项目149个,提前交付项目51个,交付体量1281万平方米。
从图纸开始:123道标准卡点
不止于此,保交付呈现的仅是一个进度结果,对于房地产项目而言,关注的还有交付品质,两者合二为一才是真正意义上的交付。
从方寸图纸到产品形成,每前进一步,不仅是施工进度的推进,更是品质的步步锁定,不断累积而成,金科149个项目高质量交付背后,是这一套体系不断重复运转的结果,这也是其交付体系被冠以“严谨到苛刻”的由来。
金科品质交付的精细化过程管控,是前置到方案设计阶段开始的,将交付周期拆解为交付前、交付中、交付后3个部分,整个流程被切分成123道工序,如同制造业的精细化生产流程一样,每一道工序均制定有严苛的标准。
为了保证设计图纸真正落地,金科甚至专门成立了产品力提升小组,率先设立“产品体验官”,定期现场巡查,定时交圈总结。
金科项目实拍图尤其是交付前的“9361”四个交付管控节点,按照交付前9个月、6个月、3个月起,从建筑、地库、项目周边、景观园林、大堂门厅、物业中心用房等维度多次勘验,保证项目进展及品质;到交付前1个月,组织“业主开放日”活动,由专业工程师陪同预检,整个流程共计76项标准化服务动作的行动体系。
为了结合当前市场环境,金科将管控模式更新为以“集团专项检查+区域月度检查+项目周检”的模式,构建了三级管控体系,严格控制项目建设各项标准。
落地到各区域公司,拆分的更为细致,金科重庆区域制定出十大专业质量管控体系,上千个质量管控节点,欲“出于图纸,而超越图纸”;豫鲁区域则是强化工程体系建设,建立了1个制度、16个办法、8个标准、7个指引、7个配套文件。
“各大区域已经进入内卷模式,不仅拼按期交付,更在拼按质交付。”上述高管透露道,总部对交付风险的预控卡的很严格,每季度会发布竣工交付风险项目红黄灯预警,整个流程没有漏洞可钻。
头尾闭环:锁定交付品质
金科的交付体系中,有两个关键环节:一个是实行“样板带路”制度,坚持样板先行,在外立面、景观、室内施工前,需要先保证样板段施工质量满足设计要求,方可大面积施工,相当于列车的“火车头”,带动的是整个交付工程品质。
另一个是“交付点评”制度,项目交付前,先行组织各部门联合巡检,针对交付项目现场存在的问题提出整改、提升意见,待项目整改完成后,才能交付。
“样板带路”是头,“交付点评”是尾,一头一尾形成闭环,中间则是严苛的质量管控体系,锁定整个交付前品质。
进入交付过程则与对内的严苛风格截然相反,金科交付现场呈现出两种风格:一种是高效解决问题,另一种是温情收房体验。
进入到交付环节,最受业主称道之处,就是从发现问题到解决的高效。金科“柳州揽山庭”项目交付期间,甚至做到了5分钟内上门、15分钟内处理解决、3天内整改回访的极速处理,有业主惊叹“有种风驰电掣的感觉”。
每一户业主都有专属陪验小组全程验房,是金科交付的标配。验房工程师一对一全程陪同,大至公共空间的单元门禁、公共电梯,小至家里的门窗、地面、墙面、开关、防水层、阴阳角等,如发现问题立即整改。
据了解,金科豫鲁区域通过配备专业验房师,报事处理采用“117法则”,即当天上报、当天复核查验、7天内反馈处理进度;华东区域更是由区域副总、城市公司副总及项目总等高管全程陪同收房,被业主形容为“高管面对面”,这一举措在两广区域则是被称为“高管陪验”。
按期按质硬核交付再叠加软服务,金科全年149个项目、1281万平交付成果背后,不仅是交付力的体现,更是产品力与服务力加持的结果,也是其期末答卷里的加分项。
对于金科而言,交付仅是开始,更多的美好服务在交付后。正如金科业主所言,一见倾心的相遇,定义品质生活的标准;看过广阔的世界,就更懂美好生活。
喜马拉雅亏损10年首次季度盈利,互联网企业纷纷降本增效****** 1月16日,第一财经记者获悉,近日喜马拉雅创始人兼CEO余建军在公司年会透露,喜马拉雅于2022年第四季度首次实现单季度千万级的盈利,这也是喜马拉雅创业十年来首次实现盈利。 不过他并未明确喜马拉雅是在哪一种会计准则下实现的季度盈利。 余建军在年会上提到,盈利得益于公司在三个方向的努力,一是战略与组织清晰度不断提升,其次是坚持以创造用户价值为导向的长期主义,另外降本增效、打造可持续盈利能力也是一方面原因。 在当前的资本环境下,过去烧钱巨亏的互联网企业都开始追求盈利了。除了音频行业的喜马拉雅和荔枝外,在视频平台里,从爱奇艺到B站,都开始降本增效,努力减亏,在资本市场讲出盈利的故事。 三年亏损20亿后首次盈利 2022年8月,余建军曾在内部员工大会上表示,要在2022 年第四季度实现单季盈利,扭转长期亏损局面,并将在2023年实现全年盈利,5年后,实现年收入200亿元、盈利40亿元。目前来看余建军定下的第一个小目标完成了。 在盈利前,2019年至2021年,喜马拉雅年内亏损分别为19.25亿元、28.82亿元、51.06亿元,经调整年内亏损则分别为7.49亿元、5.39亿元、7.59亿元,三年累计净亏损超20亿元。 此前喜马拉雅曾三次递表但未能上市。最近的一次是2022年3月,喜马拉雅在港交所更新招股书,但目前招股书已经显示失效。最早在2021年5月,喜马拉雅意图在纳斯达克上市,以失败告终;同年9月,其于港交所重新提交IPO申请,但因超过6个月,招股书文件显示失效。 最新招股书信息显示,2021年喜马拉雅总营收同比增长43.7%至58.57亿元,年内亏损51.06亿元,同比扩大77%。付费订阅、广告、直播以及其他创新产品及服务是喜马拉雅四大营收来源,其中,付费订阅服务是其主要的支柱。 喜马拉雅成立于2012年,目前是音频行业的龙头,截至2022年第三季度,喜马拉雅全场景平均月活跃用户已达2.82亿。 据iiMedia Research(艾媒咨询)数据显示,在2022年中国网民消费过的在线音频平台中,喜马拉雅以65.5%的高市场占有率成为最多用户选择的在线音频平台,其次,荔枝、蜻蜓FM和酷我畅听分别占比39.5%、35.8%和34.5%。 在喜马拉雅之外,作为音频行业“第一股”的荔枝也于近一年转亏为盈。 2021年第四季度,荔枝首次取得GAAP层面的盈利,实现净利润892万元,在2022年前三个季度其稳住了盈利趋势,Q1、Q2盈利分别为1642万元、1885万元,最新的第三个季度实现净利润约2000万元。 2022年的前九个月,荔枝实现净利润5500万元,实现大幅扭亏为盈,去年同期前九个月,荔枝净亏损为1.36亿元。 财报显示,荔枝第三季度的经营费用为1.77亿元,相比去年同期的1.91亿元有所缩窄,此外其销售及管理费用均实现同比缩窄。 互联网企业纷纷求盈利 在此之前,亏损超过10年的爱奇艺于2022年首次实现季度盈利,背后一大原因就是降本增效,财报显示,该公司营收成本、销售及管理费用都出现较大的同比下降。 围绕降本增效,据第一财经记者了解,爱奇艺内部的措施一是组织结构优化,解决与人相关的成本和费用,提高效率;二是控制内容成本,在内容制作、采购和运营等方面做精细化的选择,头部内容不减少,严格控制播出效果不好的内容,降低内容成本;三是通过加强运营,发挥片库也就是长尾内容的更大价值,产生更多广告库存和会员收入。 对于此前一直以用户增长为中心的B站来说, 亏损也一直在连年增长,2021年B站亏损了68亿元,同比扩大119%。 这些年来,B站还未实现正向盈利,在2022年初的电话会议中,管理层第一次给出盈利时间表,表示B站将在2024年实现non GAAP盈亏平衡。B站董事长兼首席执行官陈睿表示,2022年公司的战略重心将侧重于加速商业化进程,并进一步降本增效。 此前海豚投研泛娱乐研究员对第一财经表示,目前的宏观环境并不利好成长型公司,通胀加息周期叠加战争,资金避险情绪高,喜欢减亏或盈利的企业,“从公司管理层的角度,是希望通过营造一个良好的平台环境,来拉长用户的生命周期价值,但市场肯定是等不及的。” 2022年11月,B站发布了其第三季度财报,公告显示其第三季度营收为58亿元,较2021年同期增加11%;净亏损为17亿元,较2021年同期的27亿元收窄36%。 在财报后的电话会议上,对于此前提出的“2024年实现non-GAAP盈亏平衡”目标,陈睿表示目标不会有变化,“在今年多重宏观环境的挑战之下,减亏已经成为了公司最重要的工作之一,这是我亲自在盯的工作。” 中国网客户端 国家重点新闻网站,9语种权威发布 |